01扬帆证券
澳洲5%首付计划下月生效！可负担房产数量几乎翻倍
澳洲联邦政府宣布提前实施扩大版首次置业担保计划（Home Guarantee Scheme），根据房产数据机构Cotality发布的最新报告，该计划将使符合价格上限的可负担房产数量几乎翻倍，大幅增加首次置业者的选择范围。
从下月起，部分首府城市的房价上限将提升至100万澳元及以上，这一调整被视为帮助“被挤出市场”的购房者打破困境的关键举措。
Cotality公布的9月份住房市场图表显示，在原有价格门槛下，全澳共分析的4,848个独立屋和公寓市场中，只有约三分之一的房产中值低于限额。而新计划推出后，这一比例飙升至63.1%，其中独立屋市场达51.6%，公寓市场高达93.7%。
这意味着，原本被排除在外的大批中位价格房源将首次向首次置业者开放，首次置业群体将拥有更多选择与机会。
此次扩大版计划提前至10月1日起实施，将允许符合资格的买家仅以5%首付购房，无需支付正常要求的20%及以上抵押贷款保险（LMI）费用，剩余15%由政府担保。
此外，新规还取消了长期以来的收入限制，以往情侣/家庭年收入超过20万澳元将被排除在外，单身购房者年收入上限为12.5万澳元。从10月起，这些门槛将一并取消。
Cotality经济学家Kaytlin Ezzy指出，自2022年上次调整价格上限后，各大中城市的房产中位价普遍上涨，许多依赖政府支持的首次购房者事实上已被市场“逼出局”。
例如，悉尼、Illawarra、Newcastle与Lake Macquarie的限额一次性提高了60万澳元，由原本的90万澳元提升至150万澳元。
Ezzy强调，首次置业者在新政策下将享有更广阔的购房选择范围，尤其是那些没有“父母银行”支持的人群。
以布里斯班为例：公寓市场中原本仅有36.9%（58个区）符合资格，但新规下跃升至97.5%（153个区），涨幅为全国最高。而在阿德莱德，符合条件的独立屋市场从原先的仅2.9%（8个区）暴增至46.6%（130个区）。
过去，在珀斯的首次购房者因60万澳元限额仅能在Medina（590,786澳元）与Mandurah（589,965澳元）两处寻找合适的房产，布里斯班和阿德莱德多数选择也仅局限于公寓。
Ezzy同时指出，这项计划虽然有助公平，但由于它属于“刺激需求”的手段，也可能进一步推高房价。“这确实会在需求端产生压力，并可能加速房价上涨。但新规使机制更公平，让更多人能跨出人生‘第一步’。”
不过，Ezzy也提醒买家不要过度借贷：“切记借你能负担、而非你能贷到的金额，银行在放贷时也需做好尽职调查。”
MCG Quantity Surveyors创始人Mike Mortlock认为，这一计划对“刚好差一点入市的人”很有帮助，但整体来说不过是“延后问题”。
“我们通过前端刺激把人推向市场，但这同时也会抬高房价。长期来看，我们必须解决住房供给不足这个根本问题。”
昆州房地产协会（REIQ）的Antonia Mercorella表示，该计划为首次置业者带来“一丝希望”。
“并不是每个人都有‘父母银行’，以目前不断上涨的房价，政府的支持计划能让一些人在房地产彻底遥不可及之前抢先跨出第一步。”
但她也特别提醒贷款人明确自身财务状况：“申请这项计划的购房者必须真实了解自身财务承受能力，确保即使未来经济状况变化，仍能够还得起贷款。”
Mercorella还指出，房地产市场“供应短缺问题非常棘手，不可能一夜就解决”。
“市场不会停下来等着政策建房，我们现在就缺屋，首次置业者也不愿再等——面对这样的机会，他们会非常积极地把握。”
02
悉尼买房“性价比”城区出炉！
购房者如果选择在悉尼多条城铁线终点站附近的城区买房，不仅方便前往CBD，独立屋中位价还比悉尼的172万澳元低至多83万澳元。
Domain的分析显示，在悉尼的9条城铁线中，有4个终点站的独立屋中位价低于100 万澳元。
分别为Macarthur（距CBD 40公里）、Liverpool（距CBD 24公里）、Richmond（距 CBD 47公里），以及Emu Plains（距CBD 50公里）。
Domain的数据显示，其中独立屋中位价最低的是Richmond，为89万澳元，比悉尼的 中位价低83万澳元。
Domain的Nicola Powell表示，这些城区因距离CBD较远而极具性价比。
“当你观察一条城铁线时，会发现住得越远的房产价值就越明显，而这完全印证了一个事实，那就是你住得越远，土地就越便宜。”
Powell表示，在这些城区买房，意味着业主在追求可负担性的同时，无需牺牲公共交通的便利性。
“在同一条城铁线上，只是多坐一站，价格差距就可能达到数万澳元。当然，你所要妥协的就是通勤时间会稍微长一点。”
来自Bennett Property NSW的当地中介Jacob Bennett表示，从市中心搭火车前往 Richmond大约需要80分钟。
他说，许多年轻购房者涌入该城区，就是因为这里房价更低且交通便利，房源在市场上停留的时间很短。
“很多在市中心长大的人，无论是首次购房者还是小房换大房者，都会选择到这样的地方来。”
在过去12个月，Bennett发现买家需求大幅上升，不仅来自首次购房者和年轻家庭，还包括许多来自Bilpin等地的大房换小房者。
他说，89万澳元的预算可以购买一套只需少量翻新的三居室。
“我们曾在William Cox Dr卖出一套80万澳元的房子，但那需要大量维修。我们最近在Claremont St卖出了两栋三居室，成交价都是87.5万澳元。”
Bennett预计，当新5%首付计划在10月推出、允许买家仅用5%首付进入市场时，该 城区将更受青睐。
排在第二便宜的终点站是距离CBD以南约60公里Richmond。
T8 Southern Line的终点站是位于Campbelltown的Macarthur，根据Domain House Price Report.，这里的独立屋中位价为90.5万澳元。
Ray White Macarthur的当地中介Mark Jennings表示，从Macarthur坐城铁到市中心只需不到一小时的时间，这吸引了许多首次购房者、年轻家庭和投资者。
“不到100万澳元，你可以买到一栋只需稍作翻修的1970年代房产，或一栋翻新过的小型住宅。”
他说，这些房子可能面积偏小，但依然能“有3间卧室、单车库、单浴室、占地约500平方米”。
在过去10年扬帆证券，因为价格可负担，当地人口规模翻了一倍。
“这里一直很受欢迎，买家类型会有起伏变化，有时是首次购房者，有时是投资者。”
“我做房产中介已有20年之久，最早我在这里卖的房子才35万澳元……（Macarthur） 确实发生了很大的变化。”
Jennings预测，Macarthur的房屋中位价将在未来几年内突破100万澳元。
03
零售地产成投资者“高光板块”
利率正在下行，资产价格上行，“拐点”成了场内高频词。尽管海外资金重新有兴趣的共识在增强，但也别忽视一个事实：外资可选的分散化标的仍然很多——即便地缘政治的潮汐正在逐步冲淡“美国例外论”。
澳洲不动产必须证明自己能够最大化回报。其中，零售地产的叙事尤为扎实：韧性 + 估值的组合拳相当亮眼。
在电商威胁、疫情冲击以及通胀所引发的收益率上行三重压力下，澳洲零售并未“免疫”全球回撤。但若把3年与5年回报与美国、英国、德国或日本等同侪市场对比，澳洲零售的回撤更浅、修复更快。
考虑到各国风险画像不同，我们也从风险调整回报的角度做了比较，观察疫情前与疫情期的回报波动。并不意外的是，鉴于澳洲封控更趋严格，疫情后与疫情前波动差在澳洲最为显著。
在疫情前数据口径下，澳洲的风险调整回报显著高于美国、英国和多欧陆国家。若将疫情期波动纳入，则排名落在美国之后，但仍高于英国及多欧陆市场。
这说明：放在全球维度审视，澳洲零售展现出更强的韧性。原因何在？
首先，线下门店在澳洲保留了更大的消费份额。据Urbis数据，澳洲线上零售占比不足15%，而美国约20%、英国约27%。地理与人口结构是关键解释：澳洲幅员辽阔、人口分散，使大城市之外的快速、低成本配送对电商更具挑战。对很多区域居民而言，开车去商场仍比等快递更方便。
其次，文化层面上，澳洲消费者对线上更渐进式地接受，给了本土零售商时间去搭建全渠道模型，把线上线下体验打通。结果是：人流在疫情后强劲修复，而数字化渗透帮助而非伤害了实体销售。
再者，澳洲在零售开发上的保守取向，带来了受控供给的更聚焦结果。Urbis的报告显示，“热爱购物中心”的美国人人均零售建筑面积约5平方米，澳洲仅1平方米。叠加相对更高的建造与人工成本，澳洲新建节奏也不及美国，更倾向存量改造与翻新，且规划法限制了新的竞争性商业中心供给。
对投资者而言，这意味着既有商场不会遭遇激进的新竞争，稀缺性支撑租金增长与估值巩固。澳洲零售房东享有高入住率、稳定租金；而在供给过剩的美国，许多房东则不得不改造或拆除多余面积。事实上，未来购物中心供给大概率跑不赢人口增长及规划所需——目前没有新的区域型（regional）购物中心在开发中。
还有一个不那么显眼但重要的点：过去十年，许多澳洲零售房东重投改造与扩建——引入娱乐与餐饮区、改善配套、加码数字基础设施。这笔资本开支使资产面向未来，但短期拖累了收益与估值，让“韧性”故事显得更保守。过去十年，澳洲**“投资影响”（主动改造投入对回报的贡献）约1.83%，高于美国的1.37%与德国的0.66%**。
如今，改造资本开支周期基本收官，旗舰型购物中心焕新完成，聚焦点回到投资回报本身。更实际地说：扰动成本减少、自由现金流更高、资产综合竞争力已到位。
尽管房东可能仍会考虑新开发，但大多数新增都在非零售板块。在这样的背景下——无论你是否愿意称其为“拐点”——现在是投资澳洲核心与价值提升型零售的窗口期。
经营基本面在改善、流动性回归、买卖价差收窄，进一步降息则有望成为估值反弹的催化剂。难怪更多基金经理计划在未来一年上调零售配置，回到买方的海外投资者也在增多。
04
“离谱贵”的房价把千禧一代挤出悉尼
曾经，“好好读书＋努力工作＋二十多岁理财自律”=三十来岁买房上岸。对越来越多悉尼千禧一代来说，这套公式失灵了。
如今，即便有人好不容易凑到首付——在“入门级”房价跑赢工资的时代——也选择离开悉尼，去别处追逐安家梦。
30岁的Laura Head在悉尼生活了七年，但靠专业服务行业的薪水“买房感觉不现实”。她最终回到阿德莱德，以44万澳元买下一套步行可达CBD的一居室。
“我事业到一个阶段，薪水还不错，但生活状态却和想象的不一样，”她说。
“我做了大家口中的‘正确选择’：上大学、找好工作、很努力。但后来发现房市对我并不友好。而我其实已经很幸运了——那其他人怎么办？”
她原以为也许能在悉尼内西买个超小单间，但那样的房贷会极大束缚生活品质。“单身有时会更沮丧——如果有伴就容易些。真的挺失望的。”
她并不孤单。全国范围看，1947—1951年出生的人在30—34岁时的自有住房率超过68%；而当下同龄段仅50%。在新州，这一比例只有45%（数据来源：Domain）。
尽管悉墨一直有人迁往区域城市，但最新迁徙数据显示，30多岁因住房可负担性而离开的明显增多——而且悉尼发生得更快。
Domain研究与经济负责人Nicola Powell说：“大家离开，是因为负担性被拉到极限。很多人认定这一辈子都买不起悉尼。这就是‘悉尼会变成没有孙辈的城市’这类惊人表述的根源——对年轻澳洲人而言，这座城市贵得离谱。”
“当年的首套房是独立屋＋四分之一英亩；如今更可能是一到两居的公寓。”
她建议：多建房，并提高存量住房的有效利用；印花税是核心障碍：“它让人不愿换小（right-size），不愿因工作搬迁；对首置者而言，更是巨大的门槛。”
去年12月季度，有827人从大悉尼迁往阿德莱德（ABS数据）。
KPMG城市经济学家Terry Rawnsley：传统上，20多岁的人来悉尼，55岁以上离开。但如今30多岁也在离开，因为买不起足够容纳孩子的住宅。
“25—44岁从悉尼流出的规模逐年上升；而布里斯班、阿德莱德在净吸纳该年龄层。”
他称墨尔本因房价增速放缓，外流趋势暂被“拉手刹”，但悉尼并未改变：“悉尼的不可负担程度太高了，外流仍将持续。”
人口学家Simon Kuestenmacher指出，过去年轻职场人住内城区，有娃后搬中圈层；如今可负担差距更大，部分原因是婴儿潮一代：“他们（年轻人）不能复制父母当年的路径搬到中圈层，因为婴儿潮父母作为空巢仍占着三、四居的存量。”
“结果就是把规模最大的千禧一代推到城市边缘——那里才有大规模的新开发绿地项目。”
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